A compra de uma fazenda que possui Cotas de Reserva Legal (CRA) registradas é um tema que exige alta cautela e um profundo conhecimento da responsabilidade jurídica que o novo proprietário assume.
O advogado e professor de Direito Ambiental Pedro Puttini Mendes explica que, ao adquirir um imóvel com cotas, o novo dono assume a responsabilidade objetiva sobre a conservação dessas áreas, inclusive por danos ambientais que possam ter ocorrido antes da compra.
Segundo ele, as Cotas de Reserva Ambiental representam uma área de vegetação nativa preservada além do mínimo exigido por lei. Esses títulos são utilizados para compensar o déficit de Reserva Legal (RL) de outras propriedades, o que os torna um ativo ambiental de valor econômico. No entanto, o novo proprietário deve assumir essa responsabilidade com rigor.
Confira:
Responsabilidade objetiva e riscos da degradação
A legislação atribui uma responsabilidade objetiva ao proprietário da área geradora da cota. Isso significa que, se houver uma degradação ou um desmate na área vinculada a essa reserva legal, o novo proprietário será responsabilizado pela recuperação e pelas penalidades, ou pela suspensão da validade da cota.
É crucial que o comprador verifique:
- Conservação da área: se as áreas vinculadas às cotas estão efetivamente conservadas, livres de desmatamento ou degradação.
- Status de registro: se as cotas estão devidamente registradas e aprovadas no sistema do Cadastro Ambiental Rural (CAR).
- Conflitos de uso: se houve cessão ou transferência do uso dessas cotas para outro imóvel, o que pode gerar conflitos futuros.
O que o novo comprador não responde é por eventuais fraudes na criação ou na aprovação das cotas pelo proprietário anterior, mas a responsabilidade pela conservação é imediata.
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Cuidados essenciais na negociação
Comprar uma fazenda com cotas pode ser um excelente negócio, mas a negociação exige a atuação de profissionais técnicos e jurídicos. Não basta saber se a terra produz, é preciso saber se ela está juridicamente segura.
- Documentação: o comprador deve solicitar todos os documentos que comprovem a existência e o status do registro das cotas no CAR.
- Verificação técnica: é fundamental verificar o estado de conservação da vegetação nativa na área da cota, com apoio de técnicos e engenheiros ambientais.
- Cláusulas contratuais: o contrato de compra e venda deve incluir cláusulas que tratem do histórico das cotas, da responsabilidade pela conservação e da transparência das informações ambientais.
O Código Florestal de 2012 reconheceu a importância da conservação, mas exige que o produtor mantenha o excedente de vegetação nativa e o utilize como ativo ambiental, o que demanda vigilância e gestão.
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