Em edição do quadro Direito Agrário que foi ao ar nesta terça, dia 08, o advogado e consultor jurídico Pedro Puttini Mendes falou sobre direito de retenção por benfeitorias no imóvel rural nos casos de arrendamento.
Primeiramente, o doutorando, professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica, falou sobre o conceito de benfeitorias. De acordo com Puttini, são bens acessórios que têm a função de aperfeiçoar o imóvel, impedir que se destrua ou até para embelezá-lo.
TIPOS DE BENFEITORIAS
Nesse sentido, existem três tipos de benfeitorias, que podem ser dignas de ressarcimento ou não e têm impacto neste direito de retenção por benfeitorias.
Segundo Puttini, as benfeitorias úteis aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais útil. Por exemplo, a instalação de cercas, porteiras, mata-burros e outras facilidades.
Além disso, existem as benfeitorias necessárias. “São aquelas que têm por finalidade conservar o imóvel para evitar que ele se deteriore, como a reforma da estrutura de mangueiros, de sedes residenciais”, ilustrou.
Por último, as voluptuárias. […] São aquelas benfeitorias de mero luxo, para tornar mais agradável o uso deste imóvel. Como, por exemplo, piscina, paisagismo”, concluiu Puttini.
QUAIS BENFEITORIAS SÃO INDENIZÁVEIS?
Dessa forma, quando há uma benfeitoria indenizável, mas o proprietário do imóvel não concorda, pode ocorrer o direito de retenção por benfeitorias. “Havendo melhoramentos na propriedade alheia, se pressupõe que esses gastos são dignos de ressarcimento. Onde o direito de retenção, de permanecer com a propriedade, constitui uma exceção necessária para evitar injustiças, como o chamado enriquecimento ilícito. É nesse conceito que se apresentam as classificações das benfeitorias em úteis, necessárias e voluptuárias”, esclareceu Puttini.
Conforme consta no artigo 95, inciso VIII do Estatuto da Terra, legislação responsável pelos contratos agrários, de modo geral o arrendatário tem direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Contudo, as voluptuárias também podem ser indenizáveis caso tenha autorização do proprietário. “Esse mesmo artigo e inciso também determinam que enquanto o arrendatário não receber indenização sobre benfeitorias necessárias e úteis, ele pode permanecer imóvel nos prazos estabelecidos por lei no contrato”, lembrou Puttini.
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Sob o mesmo ponto de vista, Puttini lembrou que cada caso é um caso. Por exemplo, construir uma pista de pouso em uma fazenda plenamente acessível pode ser uma benfeitoria voluptuária. Por outro lado, a mesma pista em uma fazenda no Pantanal pode ser benfeitoria útil.
EXEMPLOS PRÁTICOS
Em seguida, Puttini citou um caso prático de direito de retenção por benfeitorias que foi julgado no STJ e motivou, inclusive, esta edição do quadro Direito Agrário. Segundo informou Puttini, a ministra relatora do caso, analisando também o Código Civil, decidiu que o possuidor, ou seja, o arrendatário, teria direito a indenização por benfeitorias necessárias e úteis que fez e de retenção do bem principal. Em outras palavras, ele poderia permanecer no imóvel, não sendo obrigado a devolvê-lo até quitação desse crédito.
No entanto, ainda que tenha o direito de retenção por benfeitorias no imóvel, o arrendatário não está isento de pagamento pelo arrendamento. “Isso não dispensa o possuidor, ou seja, o arrendatário, da obrigação de pagar uma renda, um aluguel ou uma taxa de ocupação pelo tempo que ele vai usar esse bem. Ou pelo tempo que ele usou o bem”, salientou Puttini.
CUIDADO COM O CONTRATO
Em conclusão, o advogado fez um alerta para que arrendadores e arrendatários elaborem com clareza as cláusulas contratuais. Eventualmente, esse cuidado pode evitar problemas, como o direito de retenção por benfeitorias. “Sobretudo as cláusulas contratuais que têm relação com as benfeitorias. Isso para que seja possível manter uma boa relação entre as partes, combinando no contrato questões como quando deverão ser feitas estas benfeitorias e quais são elas. Afinal, o contrato faz lei entre as partes”, concluiu.
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Por fim, assista a edição completa do quadro Direito Agrário pelo vídeo a seguir:
Foto ilustrativa: Reprodução / Serpro
