O contrato é de arrendamento ou é de locação de pasto? Sabia que não é só porque o documento traz o título “contrato de arrendamento” que este se refere propriamente sobre “arrendamento”.
O quadro Direito Agrário desta terça-feira, 21, trouxe algumas explicações do advogado Pedro Puttini Mendes. Ele diz que a falta de clareza do documento pode gerar outra interpretação sobre qual o tipo de contrato que foi firmado entre o dono da terra e o locatário.
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“O rótulo ou título do seu contrato não define o seu conteúdo. Então é preciso cuidado com a redação das cláusulas contratuais para garantir os direitos como o de preferência”, diz Mendes.
Arrendamento x locação de pasto
Mendes apresentou um caso que foi parar na justiça. Um dono de terra, que estava arrendando sua propriedade, resolveu vender a fazenda.
No entanto, a venda foi garantida para uma terceira pessoa. Nesse processo, o produtor que estava pagando pelo arrendamento queria que ele tivesse o direito de preferência de compra da terra.
O problema é que esse direito de preferência só seria legal se o contrato fosse de fato de arrendamento. A análise feita do documento mostrou que o contrato era de locação de pasto, também chamado de pastoreio pecuário.
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“O problema era a dúvida. A relação contratual que eles tinham era de arrendamento ou locação de pastagens ou pastoreio pecuário. Isso faz diferença no caso? Faz o total a diferença”, diz Mendes.
Caso julgado
O Recurso Especial 1339432 de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) avaliou um caso desse tipo de Mato Grosso do Sul.
Os magistrados concluíram que o contrato se tratava de fato de pastoreio pecuário. Mendes apontou quatro pontos que levaram a essa conclusão:
- 1° ponto. A área não tinha exploração exclusiva do arrendatário. Na área havia animais de vários proprietários diferentes;
- 2° ponto. Não havia a delimitação expressa de qual a área utilizada na propriedade.
- 3° ponto. A vigência do contrato em questão tinha uma duração de um ano. “O contrato de arrendamento, segundo o Estatuto da Terra, exige um prazo mínimo de 3 anos que é irrenunciável”, diz Mendes.
- 4° ponto. O contrato não estava registrado em cartório a fim de prevenir algumas obrigações e preservar alguns direitos.
Atenção na redação
“Diante desses quatro elementos, o STJ se convenceu que o contrato é de locação de passagens e não um contrato de arrendamento. Com isso, o tema foi tirado do Estatuto da Terra e elevado a outra legislação que é o Código Civil”, diz Mendes.
Por isso o advogado lembra que o produtor, seja o locador ou seja o locatário, deve prestar muito bem a atenção na hora de redigir os contratos. Para evitar esses tipos de problemas e ter seus direitos assegurados.
