O assunto servidão de passagem em propriedade rural foi tema de mais uma edição do quadro Direito Agrário, que foi ao ar no Giro do Boi desta terça, dia 09.
Segundo o advogado Pedro Puttini Mendes, doutorando, professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica, a ideia é trazer à tona algumas das variáveis sobre a indenização sobre a servidão de passagem rural, por exemplo, em linhas de transmissão de redes elétricas.
Primeiramente Puttini destacou o que é servidão de passagem rural para a transmissão de energia elétrica. “A servidão administrativa, como nós chamamos, é um direito real de natureza pública de utilização que é instituído sobre um imóvel de propriedade alheia com base em lei, por entidade pública ou similar, em favor de um serviço público ou de um bem afetado para um fim de utilidade pública”, resumiu.
Em outras palavras, Puttini apontou que “seria quase uma desapropriação, que se caracteriza pela superioridade do interesse público, que é unilateral e privativo do poder público”, justificou.
Ao mesmo tempo em que é de interesse público, o proprietário pode receber indenização pelo uso de sua terra. “Se ela é imposta a uma propriedade rural, ela precisa ser indenizada por aquele local onde ela foi imposta ao proprietário do imóvel, que não vai mais utilizar essa área, ou um pedaço dessa área”, explicou.
Conforme ponderou Puttini, a indenização sobre a servidão de passagem rural deve ocorrer pela imposição de restrições ao imóvel. “Determinando praticamente a perda de parte da autonomia do proprietário naquela fração de área com consequências econômicas, como a perda de rendimento naquela área, que nós chamamos de lucro cessante, diminuindo o aproveitamento da fazenda e ainda diminuindo também o valor final de avaliação deste imóvel”, apontou.
TRÊS CAMINHOS PARA A SERVIDÃO DE PASSAGEM RURAL
Nesse sentido, existem três meios para se chegar à indenização a partir da configuração da servidão de passagem rural.
Em primeiro lugar, apontou o advogado, “ela pode ocorrer por contrato ou acordo entre as partes mediante escritura pública, em que a concessionária e os proprietários interessados estipulam a extensão dos limites, os ônus que vão ser impostos, os direitos e obrigações de ambas as partes”.
Igualmente a indenização pelo direito de passagem em terreno rural “também pode ser estabelecida por decisão judicial. O juiz que determina se vai ou não ser concedida essa servidão e qual o valor de indenização”, complementou Puttini.
“Por fim, em decorrência de lei. A lei impõe que deverá ser feita a servidão de passagem”, concluiu.
E QUANDO NÃO HÁ INDENIZAÇÃO?
Porém nem sempre o proprietário recebe indenização pela servidão de passagem rural. Para estes casos, Puttini orientou como o produtor deve agir.
“É uma oportunidade em que o produtor vai ter que buscar na justiça essa indenização. Então, por essas e outras razões, a indenização da servidão deve sempre corresponder ao prejuízo causado no imóvel, não pelo percentual fixo, como tem acontecido em alguns tribunais”, alertou.
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Conforme sustentou Puttini, também nos casos de servidão de passagem rural, cada caso é um caso. “Na verdade, isso deve ser em valor correspondente ao efetivo prejuízo causado no imóvel, mediante avaliação de laudos periciais feitos pelo proprietário do imóvel e que vão ser conferidos por um perito nomeado pelo juiz em uma ação indenizatória desta servidão”, reforçou.
Assim como analisar caso a caso é mais justo ao produtor, também é melhor para as companhias de energia, já que nem sempre é preciso indenizar uma área total, constatada a interferência da servidão de passagem rural.
“E se prejudica o imóvel, o pagamento tem que corresponder ao efetivo prejuízo, que às vezes caracteriza até uma desapropriação indireta”, frisou. “Por essas razões é que nós recomendamos que para a busca de uma justa e adequada indenização em decorrência dessas perdas sofridas na propriedade rural”, sugeriu Puttini.
COMO GARANTIR UMA INDENIZAÇÃO JUSTA?
“Primeiramente que o proprietário busque uma perícia técnica competente com profissional capacitado e que tenha um bom conhecimento sobre essas avaliações imobiliárias nestas condições, possibilitando subsidiar a sua ação judicial que vai ser movida na sequência contra a companhia de energia elétrica”, disse Puttini.
Ou seja, a perícia deve avaliar uma série de fatores para determinar a indenização justa:
– Valor da terra nua;
– Lucros cessantes;
– Inviabilização da área por onde segue a linha de transmissão que é objeto da servidão de passagem rural;
– Restrições impostas;
– Impactos na avaliação do imóvel e possível desvalorização;
– Avaliação das áreas ao redor da linha instalada;
– Avaliação das restrições conforme a aptidão daquela área (pecuária ou agricultura);
– Impossibilidade de irrigação e/ou de pulverização aérea;
– Estragos no solo pela movimentação e trânsito de maquinário;
– Avarias em cercas, porteiras e demais benfeitorias.
DE OLHO NA SUSTENTABILIDADE
Além disso, Puttini lembrou da importância de ponderar na perícia se a sustentabilidade da propriedade como um todo pode ser impactada.
“As avaliações não podem ser padronizadas pelos tribunais em percentuais pré-estabelecidos. Ou seja, até mesmo porque as áreas de vegetação nativa, que são consideradas agora como ativos para serviços ambientais da propriedade rural, pela possibilidade de serem negociados até em CPRs Verdes, senão para compensação em cotas ambientais, senão o próprio déficit que essa linha de transmissão vai causar pela diminuição de uma área de reserva legal. Imagine só! Então é a típica situação de que cada caso é um caso”, opinou.
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“Por fim, é importante apenas lembrar que não se trata de uma ação rápida pela necessidade de perícia, possibilidade de recursos e etc. Vale lembrar também que, por se tratar de um direito real, essa servidão vai acabar depois constando na matrícula do imóvel para dar publicidade a essa situação, informando aos futuros adquirentes deste imóvel”, concluiu o especialista.
Você pode assistir as considerações de Puttini sobre servidão de passagem rural clicando no vídeo abaixo:
Foto ilustrativa: Reprodução / Ministério de Minas e Energia
