Segundo o advogado Pedro Puttini Mendes, doutorando, professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica disse no quadro Direito Agrário no Giro do Boi, existem, de fato, leis que normatizam a compra e venda de imóveis que fazem parte de um condomínio rural.
O especialista explicou o conceito deste tipo de propriedade. Veja nos tópicos abaixo:
CONDOMÍNIO RURAL – O QUE É?
“O condomínio rural é uma forma de propriedade conjunta. Propriedade no sentido de imóvel rural, […] onde os proprietários, que são chamados condôminos, vão exercer ao mesmo tempo frações ideais de direito de propriedade sobre este imóvel indiviso. Ou seja, a divisão é idealizada em cotas, então cada um tem uma cota de uma parte dessa propriedade, mas a matrícula é uma só, ou seja, todos simultaneamente são proprietários dentro de uma única matrícula, não há uma divisão em lotes. E é muito comum encontrar essas matrículas, aquelas matrículas onde tem vários proprietários ou vários adquirentes, onde todos receberam em doação uma propriedade e são proprietários ao mesmo tempo. Isso que é o chamado condomínio rural”.
AS REGRAS DE UTILIZAÇÃO SÃO SEMPRE IGUAIS?
“Normalmente nós não encontramos condomínios rurais que têm regras de utilização definidas, principalmente quando há famílias. Nestes casos que o pessoal normalmente tem a matrícula, mas não definiu as regras de utilização, ou apenas no dia a dia acabam se estabelecendo alguns acordos. Mas o correto é que se organizem esses acordos por meio de estatutos ou algum tipo de documento que determine a forma de administrar essa propriedade comum”.
COMO FICAM AS DESPESAS?
“A legislação, no caso o Código Civil, apenas determina que as despesas referentes ao imóvel sejam divididas entre os condôminos conforme as suas frações e que somente vai ficar isento de despesas e ônus aquele condômino que renuncia à sua fração. […] Se são quatro proprietários e cada um tem 25% dessa propriedade, essa é a fração”.
COMO FICA O DIREITO DE PROPRIEDADE NO CONDOMÍNIO RURAL?
“O Código Civil orienta também que cada condômino pode usar o imóvel conforme a sua destinação, exercer todos os direitos compatíveis com essa indivisão, reivindicar esse imóvel de terceiros, defender a posse e dar em garantia apenas a sua parte ideal. O Código Civil também determina que nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum nem dar posse e uso a estranhos sem o consenso dos outros”.
E SE EU TIVER UM OBJETIVO DIFERENTE DOS OUTROS CONDÔMINOS?
“É uma situação bastante frequente, principalmente em famílias, que os familiares tenham entendimentos diferentes sobre as suas frações, onde alguns desejam permanecer na atividade produtiva, aproveitando da propriedade e condomínio, e outros desejam vender a sua parte para investir em outros negócios ou até mesmo desejam permanecer na atividade produtiva, mas exercendo as suas atividades de maneira individualizada dos demais. E aí é preciso, nesse caso, delimitar quais são as áreas dessas frações ideais. Nesse caso, se for possível a divisão, não sendo qualquer daqueles casos de indivisibilidade, como por exemplo a fração mínima (do módulo rural), o condômino somente pode vender a sua fração ou exercer o seu direito de propriedade individualizada depois de solicitar o que nós chamamos de extinção de condomínio, ou seja, a divisão da coisa comum, como diz o Código Civil, cabendo a cada condômino responder por sua parte nas despesas desta divisão”.
UM CONDOMÍNIO RURAL É SEMPRE UMA FORMAÇÃO VOLUNTÁRIA?
“E é importante também esclarecer que o condomínio pode ser instituído de maneira voluntária – pela vontade das partes, senão recebidos também por doação, como acontece com os antecessores que transferem a propriedade para os seus sucessores, de maneira simultânea, tornando-se condôminos – mas também pode ser instituído de maneira obrigatória por determinação da lei. Nesse caso, eu cito o exemplo de uma fração mínima de parcelamento, quando temos um condomínio de proprietários em lotes individualizados com tamanho da fração mínima de parcelamento, aquele que é definido lá no módulo rural, que não permite a eles desmembrarem essa fração mínima numa nova matrícula porque já está no tamanho mínimo que a lei permite. E acabam permanecendo obrigatoriamente em condomínio”.
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QUANDO UM IMÓVEL DENTRO DO CONDOMÍNIO RURAL É INDIVISÍVEL?
“Essa obrigação de indivisibilidade que eu acabei de falar decorre de uma determinação legal, que é o módulo rural. normalmente essa informação é encontrada no CCIR de cada imóvel em quantidade de hectares. Um caso recente que eu cito aqui como exemplo é uma pequena propriedade rural de 50 hectares em que o módulo rural (na região) é de dois hectares e tem um condomínio de 50 proprietários com um hectare cada um. Nesse caso, como o módulo rural é de dois hectares e essa é a fração mínima para aquela situação, eles não vão poder desmembrar as suas matrículas”.
POSSO VENDER UM IMÓVEL DENTRO DE UM CONDOMÍNIO RURAL?
“No caso desse exemplo, o Código Civil determina em seu artigo 504 que não pode um condômino em coisa indivisível, como é esse caso, vender a sua parte a estranhos se um outro condômino também quiser esse lote. Então é interessante porque existe um direito de preferência também. Portanto aquele que está em um condomínio obrigatório por lei, devido ao módulo rural, que determina a fração mínima, não pode vender, não pode desmembrar o seu lote para criar novas matrículas e nem vender para estranhos. Ele deve primeiramente oferecer aos condôminos, sob pena de ter anulada a compra e venda que fizer com terceiros. Se um dos condôminos comprovar essa venda (ilícita), ele vai ter que buscar a justiça, depositar o valor de avaliação desse lote e exercer o seu direito de preferência”.
+ Leia aqui o Artigo 504 do Código Civil
+ Consultor esclarece venda de lotes de condomínios comprados com crédito fundiário
O consultor adiantou que na próxima edição do quadro Direito Agrário vai tratar da extinção de condomínio rural e divisão das frações ideais para que cada proprietário possa dar um destino diferente para seu projeto produtivo.
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Assista pelo vídeo a seguir a edição completa do quadro Direito Agrário sobre condomínio rural:
